Immobilienkauf in Slowenien

Wenn Sie an einem Immobilienkauf in Slowenien interessiert sind, ist eine Reihe von Gegebenheiten im slowenischen Zivilrecht zu beachten.

Der slowenische Immobilienmarkt wächst schon seit Jahren. Seit 2014 ist in Slowenien ein großer Anstieg in Immobilieninvestitionen spürbar. Die klassische Unterteilung der Immobilien in wohnungswirtschaftliche und gewerbliche Immobilien findet auch in Slowenien Anwendung. Ganz besonders aktiv ist der Wohnimmobilienmarkt, an dem eine große Anzahl von einheimischen und ausländischen Investoren teilnimmt.

Da Slowenien mit Städten wie Maribor auch eine attraktive und auflebende touristische Destination ist, insbesondere bei Staatsbürgern aus EU-Ländern, erfolgt verständlicherweise der Großteil des Immobilienkaufs an der slowenischen Adriaküste, auf dem Land sowie auf dem Gebiet der Hauptstadt Ljubljana und ihrer Umgebung. Der slowenische Immobilienmarkt zeichnet sich durch günstige Kaufpreise und Wertsteigerungen aus; Geschäfte zum Erwerb von einem Grundstück mit Garten, einem Haus oder einer Wohnung finden oft über die Grenzen von Ländern hinweg statt.

Das slowenische Immobilienrecht sieht vor, dass ausländische Käufer die Eigentumsrechte an Immobilien unter bestimmten Bedingungen (Gegenseitigkeit) erwerben. Eine Ausnahme sind EU-Bürger, welche keinen Beschränkungen unterliegen, d.h. der Immobilienkauf in Slowenien ist für EU-Bürger frei.

Rechtsgeschäfte, deren Gegenstand Immobilienerwerb ist, müssen gemäß dem slowenischen Recht in der Schriftform verfasst werden. Die Verträge werden in der Praxis meistens von Rechtsanwälten oder Notaren erstellt, weil dadurch mehr Sicherheit und Rechtmäßigkeit gewährleistet wird. Nach ihrer Unterzeichnung müssen die Verträge dem Steueramt vorgelegt werden.

Die Regularien für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung

Für die Eintragung im Grundbuch benötigen ausländische natürliche Personen eine persönliche Identifikationsnummer (EMŠO), welche der Betreiber des zentralen Bevölkerungsregisters (CRP) auf der Grundlage von Daten aus dem Personalausweis erstellt. Ausländische juristische Personen werden unter ihrer Identifikationsnummer im Grundbuch eingetragen.

Für den Immobilienerwerb in Slowenien ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Das Eigentum (als dingliches Recht) entsteht jedoch erst durch die Eintragung in das Grundbuch – die Eintragung hat konstitutive Wirkung. Slowenien kennt ein Grundbuchsystem, bei dem im Prinzip alle Immobilien sowie auch das Wohnungseigentum registriert sind.

Im Grundbuch sind bestimmte Daten bezüglich Immobilien (ID Zeichen, Flurnummer, einzelne Gebäudeteile), deren Eigentümer sowie zu Rechten Dritter (Hypotheken, Dienstbarkeitsrechte, Vormerkungen, Vermerke) eingetragen. Das Grundbuch wird zentral und elektronisch geführt. Es besteht aus einem Hauptbuch und einer Urkundensammlung.

Die Eintragung erfolgt aufgrund der Eintragungsbewilligung des Grundbucheigentümers der jeweiligen Immobilie. Daher muss jeder Vertrag, dessen Gegenstand ein Immobilienkauf in Slowenien ist, zum Zwecke der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch eine Aufsandungserklärung (s.g. Intabulationsklausel) enthalten bzw. muss diese separat erstellt werden (als gesonderte Aufsandungserklärung, als Anlage zum Vertrag oder in anderer Form). Ohne diese Klausel wird die Eintragung von Rechten im Grundbuch nicht zugelassen.

Die Unterschrift des Verkäufers auf der Aufsandungserklärung muss notariell beglaubigt werden. Das slowenische Recht kennt ein Notarwesen, welches mit dem deutschen System vergleichbar ist.

Immobilienerwerb in Slowenien und die notarielle Beglaubigung

Die Beglaubigung der Unterschrift auf einer Privaturkunde ist ein Vorgang, bei dem der Notar nachprüft, ob der Vertrag dem Steueramt vorgelegt worden ist und ob die Steuern gezahlt worden sind bzw. eine Steuerbefreiungen vorlag. Außerdem prüft er, ob dem Vertrag alle erforderlichen Bescheinigungen beigefügt wurden, beispielsweise:

Bescheinigung über Flächennutzung
Bestätigung der Verwaltungsbehörde, dass das Rechtsgeschäfts bezüglich landwirtschaftlicher Flächen genehmigt wurde
Bescheinigung über die Ausübung des Vorkaufsrechts

Durch die Beglaubigung der Unterschrift einer bestimmten Person bestätigt der Notar, dass diese Person tatsächlich diese Urkunde unterzeichnet hat.

Für den Fall, dass die Beglaubigung der Unterschrift durch eine zuständige ausländische Behörde vorgenommen wurde, und die Republik Slowenien mit diesem Land keine bilaterale Abkommen über Befreiung der Legalisierung ausländischer öffentlicher Urkunden unterzeichnet hat, und das Land dem Kreis der Länder angehört, die Unterzeichner des Haager Übereinkommens zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation (Apostilleübereinkommen) sind (hierzu gehören z.B. Deutschland, Niederlande und Schweden) ist es für die Verwendung einer Urkunde in der Republik Slowenien erforderlich, diese mit dem Siegel „Apostille“ zu beglaubigen.

In der Praxis reichen meist Rechtsanwälte und Notare Grundbuchanträge ein. Die Zeit der Bearbeitung eines Antrags bis zur Grundbucheintragung dauert in der Praxis ca. 1 Woche. Zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrags für die Eintragung im Grundbuch ist im Grundbuch bereits die s.g. Plombe sichtbar, welche Nummer, Datum und Zeitpunkt der Einreichung des Grundbuchantrags bezeichnet. Das Gericht bearbeitet die Anträge in der Reihenfolge, in der sie eingereicht werden.

Informationen zum Thema Auswandern nach Slowenien finden Sie ebenfalls auf unserer Webseite.

Im Rahmen eines Immobilienerwerbs in Slowenien fällt entweder die Grunderwerbssteuer an, die gemäß dem slowenischen Grunderwerbsteuergesetz 2% des Verkaufswerts beträgt (falls der Erwerber von einer Privatperson kauft) oder die Mehrwertsteuer – beim Kauf von einem Bauträger (für Wohnungen beträgt die ermäßigte MwSt. 9,5 % des Verkaufswerts; für Geschäftslokale und Garagen-Plätze beträgt die MwSt. 22 % vom Verkaufswert). Bei der Grunderwerbsteuer ist der Verkäufer steuerzahlungsverpflichtet; in der Praxis wird die Steuer oft vom Käufer übernommen. Die Zahlung der Grundbuchgebühren und der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.

Den Eigentümer einer Immobilie treffen auch laufende Steuerverpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Einmal jährlich hat der Eigentümer der Immobilie die Grundsteuer (NUSZ) zu zahlen, die von den Kommunen erhoben wird. Sie berechnet sich anhand des Katasterwertes der Immobilie, der sich aus dem Wert des Grundstücks bzw. Wert der Bebauung und der Wohnfläche zusammensetzt.

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Möchte man sich zum Beispiel seinen Traum erfüllen, für seinen Lebensabend in Slowenien ein Haus zu besitzen – mit dem Luxus von vielen Zimmern und Nähe zum Meer – sind also viele Hürden zu überwinden.

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